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Mietpreisbremse Grundsätzlich können Mieter und Vermieter die Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses frei vereinbaren. In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse eingreift, darf die Miete aber bei Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% überschreiten.
Demnach darf beispielsweise bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 500 Euro die maximale Miete bei einer Neuvermietung 550 Euro (= 500 Euro + 10 Prozent) betragen – der Vermieter die Miete einem neuen Mieter gegenüber mithin nur noch um maximal 50 Euro erhöhen. Somit schränkt die Mietpreisbremse die Vertragsfreiheit von Vermietern entsprechend ein. Für bestimmte Situationen gelten jedoch Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Ausnahmen von der Mietpreisbremse So hat die Einführung der Mietpreisbremse keinen Einfluss auf Mieten, die bereits vor Einführung der Mietpreisbremse über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Diese haben auch nach der Mietrechtsänderung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz Bestand. Weitere Ausnahmen von der Mietpreisbremse regelt der ebenfalls neu eingeführte § 556f BGB. Folgende Wohnungen unterliegen demnach nicht der Mietpreisbremse: Wohnungen, die erstmal nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden –Neubauten sind somit von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Auch für Mieten in Leipzig gilt nun eine abgesenkte Kappungsgrenze. Bei bestehenden Mietverträgen dürfen Mieten nur noch um maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Das besagt die geänderte Kappungsgrenzenverordnung des Freistaates, die am 18. Februar nach ihrer Veröffentlichung im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt (2/2018 vom 17. 02. 2018) in Kraft getreten ist. Die Verordnung ist zunächst bis zum 30. Juni 2020 gültig. Leipzig neu in die Verordnung aufgenommen Ihre erste Fassung – vom 10. Juli 2015 – hatte nur für Dresden gegolten, da zum damaligen Zeitpunkt nur dort die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen als besonders gefährdet eingestuft wurde. Nun ist Leipzig in die Verordnung aufgenommen worden, da der Leipziger Wohnungsmarkt mittlerweile ebenfalls angespannt ist. Bei nicht angespanntem Wohnungsmarkt sind Erhöhungen bis zu 20 Prozent gesetzlich möglich. Kappungsgrenze gesetzlich verankert Die Stadtverwaltung hatte im August 2017 aufgrund des Stadtratsbeschlusses VI-A-03790 vom 17.
Die Kappung von Mieten in den Städten Dresden und Leipzig soll um fünf Jahre verlängert werden können. Der Sprecher des Ministeriums für Regionalentwicklung, Frank Meyer, sagte MDR SACHSEN, die Verlängerung der Kappungsgrenzenverordnung werde das Kabinett voraussichtlich in der kommenden Woche beschließen. Damit dürfen die Bestandsmieten in Dresden und Leipzig innerhalb von drei Jahren weiterhin um maximal 15 Prozent erhöht werden statt um 20 Prozent. Die derzeitige Verordnung läuft am 30. Juni aus. Geringer Leerstand in Dresden und Leipzig Die Kappungsgrenze für Mieten war wegen des angespannten Wohnungsmarktes 2015 in Dresden und 2018 in Leipzig eingeführt worden. Für die Verlängerung der Verordnung seien verschiedene Faktoren maßgeblich, vor allem die Leerstandsquote der Städte, sagte Ministeriumssprecher Meyer. Diese habe 2019 in Dresden bei 1, 5 Prozent gelegen, in Leipzig bei nur 0, 7 Prozent. Bei unter 3 Prozent werde von einer Unterversorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausgegangen, die ein Instrument wie die Kappungsgrenze rechtfertige.
2020. Bis dahin soll ein Gutachter die Wirksamkeit der Verordnung sowie weiterer Verordnungen zum Mieterschutz prüfen. Neue Verordnung erfasst weniger Kommunen, aber mehr Menschen Von der neuen Verordnung sind deutlich weniger Kommunen, aber mehr Menschen erfasst als von der bisherigen Regelung. 30 der bisher einbezogenen Städte fallen heraus, überwiegend solche im ländlichen Raum, während acht Städte neu einbezogen werden, darunter einwohnerstarke Städte im Ruhrgebiet wie Dortmund, Essen, Bochum und Mülheim an der Ruhr. Für 29 Städte bleibt die bereits seit 2014 geltende Absenkung der Kappungsgrenze weiterhin bestehen. Einer Berechnung des WDR zufolge sind etwa 700. 000 Menschen mehr als bisher von der Absenkung der Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen erfasst.
Kappungsgrenze Um die Kappungsgrenze zu berechnen, wird die Miete zugrunde gelegt, die drei Jahre vor dem Zeitpunkt der ausgesprochenen Mieterhöhung gezahlt wurde. Besteht das Mietverhältnis noch nicht so lange, wird von der niedrigsten Miete seit Beginn des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Kappungsgrenze gilt allerdings nicht, wenn eine Modernisierung stattgefunden, die Betriebskosten gestiegen sind oder die Wohnung neuvermietet wird. Bei einem Mieterwechsel, wird die neue Miete an den jeweils geltenden Mietspiegel angepasst. Die Mieterhöhung kann dann also die 20 Prozent übersteigen. Linke fordert weitere Instrumente gegen Mieterhöhungen Die Linksfraktion im Landtag begrüßte die geplante Verlängerung der Kappungsgrenzenverordnung. Die wohnungspolitische Sprecherin der Fraktion, Juliane Nagel, sagte, die Kappung von Mieterhöhungen sei insbesondere für Leipzig und Dresden ein wichtiges Instrument, um den Anstieg der Mieten zumindest zu dämpfen. Es ist auch in Zukunft nicht zu erwarten, dass sich die Wohnungsmärkte in den beiden großen Städten Sachsens entspannen.
Dies gilt nicht, wenn es sich um einen Erwerb durch Familien- und Haushaltsgemeinschaften handelt. Die 162 bayerischen Städte und Gemeinden, in denen die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ("Mietpreisbremse"), die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent und die verlängerte Kündigungssperrfrist Anwendung finden, können Sie der Anlage zur Mieterschutzverordnung entnehmen (siehe "Rechtsgrundlagen"). Weitere Informationen zum Mietrecht enthält zudem die Informationsbroschüre "Tipps für Mieter und Vermieter", die Sie kostenlos herunterladen können (siehe "Weiterführende Links").
Sperrfrist Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erst dann verlangen, wenn Ihre Miete zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen demnach frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen. Das gilt auch für den Fall einer Neuvermietung oder dem Eintritt weiterer Mieter_innen in den Mietvertrag. Beispiel: Ihre Miete wurde gemäß § 558 BGB das letzte Mal zum 01. 10. 2014 erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen frühestens am 01. 2015 zugehen. Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Sie sollten darauf nicht reagieren. Aber: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen einer Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist unberücksichtigt, und zwar auch dann, wenn diese nicht einseitig verlangt, sondern vereinbart wurden. Fälligkeit der neuen Miete Wurde die Jahressperrfrist eingehalten, ist die neue Miete bei einem wirksamen Erhöhungsverlangen ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs folgt.
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